易鋪網(wǎng) ——高端對話三：中國建筑規(guī)劃創(chuàng)新與和諧專場
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2014-09-29
內(nèi)容導(dǎo)讀：高端對話三：中國建筑規(guī)劃創(chuàng)新與和諧專場
下面有請北京白林設(shè)計公司總經(jīng)理白林教授。
【白林】：我是白林。曾經(jīng)當(dāng)過五年兵，出國留學(xué)讀了大學(xué)、碩士、博士、博士后，98年回國在清華大學(xué)做了兩年的博士后，在北京交通大學(xué)做教授，曾經(jīng)做過兩年系主任。從我自己作...
高端對話三：中國建筑規(guī)劃創(chuàng)新與和諧專場
下面有請北京白林設(shè)計公司總經(jīng)理白林教授。
【白林】：我是白林。曾經(jīng)當(dāng)過五年兵，出國留學(xué)讀了大學(xué)、碩士、博士、博士后，98年回國在清華大學(xué)做了兩年的博士后，在北京交通大學(xué)做教授，曾經(jīng)做過兩年系主任。從我自己作為建筑師來講需要實踐，所以我自己成立了白林建筑設(shè)計事務(wù)所。因為在日本很多著名的建筑師都是以自己的名字命名事務(wù)所，負(fù)全責(zé)。所以我的事務(wù)所也是我負(fù)全責(zé)，爭取做成頂級品牌。這是我們的目標(biāo)。
【主持人】：實際上這是普遍的問題，我最近看了一個資料，有的城市小產(chǎn)權(quán)房屋占城市住房的40%。就像剛才劉會長說的，恐怕要從體制上徹底進(jìn)行改革。請白林教授談一談大學(xué)教授辦的設(shè)計公司和一般的設(shè)計公司有什么區(qū)別？
【白林】：這個問題提的特別好。我總想回答這個問題，其實我們做這個設(shè)計公司的時候，剛才我簡單講了一下，實際我們公司有三個清晰的目標(biāo)，第一，要做出最好的建筑，就是有思想的建筑；第二，要發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)頂級人才。中國很大，人很多，還是需要發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)。中國確實有很多優(yōu)秀的人才，因為中國人多。但是并沒有出現(xiàn)大師級的人物，不得不說這是教育的遺憾。原來我當(dāng)系主任為什么不干了？就是因為在教育理念上與學(xué)校有沖突。我自己做事務(wù)所本來是不承擔(dān)教學(xué)，大家做設(shè)計的都知道，在設(shè)計當(dāng)中要加入教學(xué)是很麻煩的；第三，對建筑設(shè)計作出理論性的貢獻(xiàn)。最終要清晰地告訴大家這是理論上的貢獻(xiàn)，我們在摸索也有一些想法，包括我們事務(wù)所招人都有特色，比如我們要求先做人，后做事再做建筑。我們招來的員工要寫五千字的內(nèi)容，寫自己的認(rèn)識，對社會的認(rèn)識和對建筑的認(rèn)識。我對所有的人都這樣講，有各種各樣的公司，在國外比如有黑幫做的公司，帶黑幫色彩。一般的公司帶一般色彩，如果是教授的話做的公司一定有學(xué)者的色彩，這樣才能拉動社會向前發(fā)展。在設(shè)計當(dāng)中我們也是這樣做的。
【主持人】：謝謝。最后兩分鐘留給最知名的建筑學(xué)前輩，我所尊敬的老師。同濟(jì)大學(xué)的陳秉釗教授。這個問題只能您來回答，國內(nèi)知名建筑都是外國人設(shè)計的，為什么中國人做不出來？是機(jī)制問題？還是水平問題？
高端對話三：中國建筑規(guī)劃創(chuàng)新與和諧專場
下一場對話是中國建筑規(guī)劃創(chuàng)新與和諧專場，有請主持人高志先生。
【主持人】：下面有請對話嘉賓：
建設(shè)部原副部長 楊慎先生
中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長 中國房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會副會長 劉維新先生
同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃學(xué)院教授 博士生導(dǎo)師 陳秉釗教授
上海意格環(huán)境設(shè)計有限公司總裁 馬曉偉先生
中國策劃研究院院長 陳國慶先生
北京白林設(shè)計公司總經(jīng)理 白林先生
上海方大設(shè)計公司 齊方先生
今天的話題是“中國建筑規(guī)劃創(chuàng)新與和諧”，這個題目太大了。要換一換形式，估計在座的各位都認(rèn)識了楊部長、陳總，是不是對這幾位大家不是特別熟悉的嘉賓進(jìn)行自我介紹。首先有請同濟(jì)大學(xué)建筑規(guī)劃學(xué)院教授陳秉釗教授自我教授。
【陳秉釗】：其實我就是同濟(jì)大學(xué)的教授。我曾經(jīng)是同濟(jì)大學(xué)建筑規(guī)劃學(xué)院的院長，又是中國城市建筑規(guī)劃專業(yè)指導(dǎo)委員會的主任和評估委員會主任。
【主持人】：下面請馬曉偉先生，上海意格環(huán)境設(shè)計公司總裁。
【馬曉偉】：大家好，我是景觀設(shè)計師，也是北京人，從事景觀設(shè)計行業(yè)已經(jīng)二十幾年，在美國工作過十二年，現(xiàn)在回國七年時間，我們公司在上海和北京和美國的波士頓，謝謝大家！
【主持人】：下面有請上海方大設(shè)計公司齊方先生。
【齊方】：我是上海方大建筑事務(wù)所的首席設(shè)計師。我們事務(wù)所長期從事國內(nèi)房地產(chǎn)項目的設(shè)計，今天在這里跟大家交換心得。
【主持人】：下面有請北京白林設(shè)計公司總經(jīng)理白林教授。
【白林】：我是白林。曾經(jīng)當(dāng)過五年兵，出國留學(xué)讀了大學(xué)、碩士、博士、博士后，98年回國在清華大學(xué)做了兩年的博士后，在北京交通大學(xué)做教授，曾經(jīng)做過兩年系主任。從我自己作為建筑師來講需要實踐，所以我自己成立了白林建筑設(shè)計事務(wù)所。因為在日本很多著名的建筑師都是以自己的名字命名事務(wù)所，負(fù)全責(zé)。所以我的事務(wù)所也是我負(fù)全責(zé)，爭取做成頂級品牌。這是我們的目標(biāo)。
【主持人】：大家能看到，這組嘉賓的有機(jī)構(gòu)成很有特點(diǎn)。像齊方先生是從美國留學(xué)回來的，馬曉偉先生也是從美國留學(xué)回來的。白林教授是從日本留學(xué)回來的，我是從加拿大和美國留學(xué)回來的。楊部長、劉會長都是老革命，陳秉釗教授是搞城市規(guī)劃和住宅建設(shè)、人居環(huán)境的超一流專家。這么強(qiáng)的陣容，今天那些帽子就不戴了，開門見山。剛才大家聽了很多發(fā)言，很多開發(fā)商朋友可能在你們的項目中會遇到很多問題，比如這個項目怎么樣跟城市的發(fā)展結(jié)合在一起，比如說小規(guī)劃和城市大規(guī)劃怎么結(jié)合？國家頒布了一系列新的政策、法令，比如說像小戶型，比如像生態(tài)建筑，這里有各種各樣的專家，是不是大家現(xiàn)在就開始提問？時間只有半個小時，也就是每個專家回答問題的時間是三到四分鐘，一定要爭取讓他們搶答。謝謝各位！
【來光賢】：在節(jié)能減排的設(shè)計上有沒有具體成熟的建議？
【主持人】：昨天聽了馬曉偉先生慷慨激昂的一番弘論我覺得很有感觸。他把現(xiàn)在國外的一些先進(jìn)辦法，所謂先進(jìn)辦法其實都是常識，并不一定要用所謂的高科技，比如說像地表徑流問題，水資源處理問題，是不是再給大家講一講？就講特別具體的技術(shù)。謝謝。
【馬曉偉】：這個問題非常重要，也是需要開發(fā)商、消費(fèi)者、設(shè)計公司和政府認(rèn)真嚴(yán)肅對待的問題。如果我們采用任何節(jié)能減排的方法，如果這種方法可以帶來立即的效應(yīng)，任何開發(fā)商都是愿意接納的。但是問題有一些節(jié)能減排做法不會馬上見效益，或者開發(fā)商不是直接受益人，他會不會做？國外是靠法律的強(qiáng)制手段執(zhí)行的，比如國外要求雨水在場地里面必須百分之百就地解決，而我們國家沒有這樣的法律，也就沒有相應(yīng)的材料供應(yīng)商。國外做地下蓄水槽、滲漏池，是因為法律強(qiáng)制這樣做。我們國家沒有這樣的做法，雨水都排到了城市地下水里面去。所以這是很大的問題，政府扮演著重要的角色。我準(zhǔn)備了兩分鐘的發(fā)言。
一方面，現(xiàn)在的設(shè)計如果節(jié)能減排，應(yīng)該首先從設(shè)計開始，設(shè)計應(yīng)該從專業(yè)整合開始。也就是景觀專業(yè)、規(guī)劃專業(yè)、建設(shè)專業(yè)、市政專業(yè)應(yīng)該整合起來做設(shè)計。但是我們的設(shè)計是現(xiàn)行來做，到最后才突然想起做園林景觀設(shè)計。我們國家的園林景觀是中國對世界文化的巨大貢獻(xiàn)，這個貢獻(xiàn)就是整合，我們看中國園林，是分不出哪一個是專業(yè)的，是一體化整合設(shè)計，而且上升到了精神層面。我們國家專業(yè)各自為政，管理單位是分專業(yè)而管理，設(shè)計出來的東西是現(xiàn)行設(shè)計，缺乏同步推進(jìn)，同步考慮問題。到了園林景觀需要做整體、和諧的時候，一切都已經(jīng)定了，不能改了，和諧從何談起？所以我認(rèn)為節(jié)能減排、創(chuàng)造和諧的環(huán)境應(yīng)該首先從設(shè)計的整體化和一體化考慮。強(qiáng)烈建議在座開發(fā)商推進(jìn)設(shè)計的時候，不要一個專業(yè)做完之后再做下一個專業(yè)，應(yīng)該做到所有的專業(yè)設(shè)計師，可以避免很多后續(xù)考慮不周，而且已經(jīng)違法修改的內(nèi)容。
第二個建議，希望大家形成相對固定的戰(zhàn)略合作伙伴，每一個專業(yè)有三到四個、四到五個經(jīng)常合作的單位，不要在選擇設(shè)計單位上耗費(fèi)無數(shù)的時間。在在座各位去拿地，動不動就幾十個億，一天的成本是多少？一天的利息就幾十萬?；ㄒ粋€月的時間選擇設(shè)計單位，你浪費(fèi)的時間成本是多大？是幾百萬，幾千萬。你花了三個月時間選擇設(shè)計單位，只給它三個禮拜設(shè)計，這樣能做出好設(shè)計來嗎？開發(fā)商的操作非常重要。
我認(rèn)為設(shè)計行業(yè)是智慧型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，我們的產(chǎn)業(yè)要改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，應(yīng)該鼓勵支持設(shè)計行業(yè)作為創(chuàng)意型、智慧型產(chǎn)業(yè)。為什么有國家的取配標(biāo)準(zhǔn)？就不應(yīng)該給一個設(shè)計行業(yè)的設(shè)計服務(wù)制定取配標(biāo)準(zhǔn)，我們不是豬肉，作為設(shè)計師來講，我們的成本在開發(fā)里面占有的比例是最小的，但是我們的重要性是最大的。希望大家善用設(shè)計，用好設(shè)計，從設(shè)計中獲取最大的利益，為您的樓盤，為您的開發(fā)案，為我們的消費(fèi)者和社會創(chuàng)造和諧，創(chuàng)造價值。謝謝大家！
【主持人】：我現(xiàn)在就決定我以后開發(fā)的房子全找馬曉偉設(shè)計。有記者問設(shè)計公司的設(shè)計工作與開發(fā)商的利益如何更有效地接軌？
【齊方】：作為我們事務(wù)所來講，就像馬總講的，我們事務(wù)所有非常固定的開發(fā)商團(tuán)隊與我們合作。這些團(tuán)隊也與我們事務(wù)所一起發(fā)展。從事務(wù)所的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，以及社會效益各個層面來看，這些內(nèi)容都是非常統(tǒng)一的。在跟業(yè)主溝通交流的過程當(dāng)中，一方面注重每一個項目本身的市場盈利能力的同時，也非常注重作為建筑師本身應(yīng)該有的社會責(zé)任感。對業(yè)主的項目從社會和政府的角度進(jìn)行考慮。從某種意義上來講，可能適度增加了單個項目的成本，但是從企業(yè)長遠(yuǎn)的角度和品牌發(fā)展角度來看，最終獲益的還是整體合作團(tuán)隊。我們的設(shè)計作品在北京、上海、廣東地區(qū)都拿到幾十個國家級和地方級的設(shè)計大獎。我們都說我們事務(wù)所的風(fēng)水非常好，其實也和我們的經(jīng)營理念相關(guān)。我們的業(yè)主每一個項目都取得出乎意料的好效果。從設(shè)計師到開發(fā)商，到政府，到社會，這是多贏的事業(yè)，我們希望繼續(xù)把它做好。
【主持人】：實際上這個問題提的確實很難回答。我想說兩句，這個問題是要解決一個問題，就是你找設(shè)計師是干什么的？因為我發(fā)現(xiàn)在很大程度上開發(fā)商朋友對于設(shè)計師究竟能干什么并不是很清楚。所以花了很多錢，但是開發(fā)商往往在替設(shè)計師做事。設(shè)計師真正能幫你做什么？就是給你一個效果圖嗎？就是給你一個施工圖嗎？如果花了那么多設(shè)計費(fèi)沒有達(dá)到目的，花那么多錢干什么？在這個問題上能不能請陳總談一談，你是搞策劃的大師，設(shè)計師和你的配合至關(guān)重要。其實在國外策劃基本都是由事務(wù)所來做的，做的是資本運(yùn)作。中國的策劃行業(yè)是特有的。這一點(diǎn)我跟陳總有同樣的看法。
【陳國慶】：我認(rèn)為現(xiàn)在一個設(shè)計院和開發(fā)商合作，開發(fā)商要設(shè)計院給出承諾，你給我設(shè)計的房子可不可以賣掉？賣不掉怎么辦？這是什么問題？我們在請設(shè)計院做設(shè)計的時候前期缺少一個東西，像我們拿到土地的時候政府有規(guī)劃要點(diǎn)，比如容積率等等硬性指標(biāo)。開發(fā)商請設(shè)計院做設(shè)計的時候應(yīng)該提交設(shè)計要點(diǎn)，我們一般給開發(fā)商做的時候拿到政府的規(guī)劃以后要進(jìn)行完整認(rèn)真的市場調(diào)研，比如這里的主力戶型，這里人們需求怎樣。其實在請設(shè)計院做方案以前一定要明確主題，像奧林匹克花園，營銷的主題就是運(yùn)動就在家門口，整個的設(shè)計方案要離不開運(yùn)動兩個字，離開了運(yùn)動“運(yùn)動就在家門口”還有意義嗎？我作為專門負(fù)責(zé)營銷策劃的，我認(rèn)為前期工作很重要。剛才我們在外面休息的時候跟幾個同志聊天，我在河南洛陽做的項目，我跟老總說，我說現(xiàn)在你請設(shè)計院做方面太早了，現(xiàn)在請專業(yè)公司給你做完整的市場調(diào)研。我認(rèn)為今天要做方案的設(shè)計、建筑設(shè)計，前期一定要做做市場調(diào)研。有的時候先天不足后天很難彌補(bǔ)。尤其是建筑，一旦建成了沒有修改的余地。我想表達(dá)的是這個觀念，謝謝。
【主持人】：這個問題是2000年與下面的開發(fā)至今，您說是戰(zhàn)略合作伙伴，從去年到今天的房價翻了幾番，而您的戰(zhàn)略合作伙伴考慮了您的發(fā)展了嗎？您的設(shè)計費(fèi)翻了幾番？
【齊方】：這樣一種戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，實際上我們與這個開發(fā)商一起合作了十個項目。從房價的角度來講，他們的利潤在明顯增加。但是從設(shè)計事務(wù)所的效益來講，一方面我們有非常穩(wěn)定的收入來源，這對事務(wù)所非常關(guān)鍵。另外，我們要以平和的心態(tài)來看待不同行業(yè)類型應(yīng)該取得的合理效益。因為開發(fā)商雖然在房價的快速增長過程當(dāng)中獲得了很多的效益，但是我們也要意識到巨大的投資背后有巨大的風(fēng)險。作為事務(wù)所我們也有大量的人力和體力投入，我們畢竟是本著質(zhì)量、信譽(yù)、服務(wù)的精神為開發(fā)商出謀劃策，而且我們拿的是服務(wù)業(yè)的發(fā)票。在設(shè)計收費(fèi)增加的同時，我們也以平和的心態(tài)看待房地產(chǎn)企業(yè)所取得的效益，也是我們非常希望看到的。
【主持人】：這個回答你們滿意嗎？下面一個問題，這個問題很有意思。2001年到現(xiàn)在，我倒沒有這么算過，我們也有從1996年就跟我合作的開發(fā)商，我跟大家說從2001年到現(xiàn)在寶佳國際在中國的市場翻了五倍，還是有收獲。這個問題提給楊部長，千年規(guī)劃，百年住宅，請問您如何面對領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常修改規(guī)劃，說了不算的問題？
【楊慎】：這個問題非常好，也非常重要?；卮疬@個問題，我認(rèn)為現(xiàn)在到了時候了。十七大講了四個字最突出，第一是民生，第二是民主。發(fā)展關(guān)注民生，這是政府的主要責(zé)任。第二，實現(xiàn)民主是我們逐步建立的過程。只有實現(xiàn)了民主，現(xiàn)在的這個問題才能解決。老百姓說了算，不是官員說了算。
【主持人】：下面一個問題，估計得請劉會長回答。地方政府規(guī)劃部門對住宅容積率的控制和節(jié)約土地的利益與矛盾該怎么解決？
【劉維新】：土地問題直接涉及到地方政府的利益問題。一方面涉及到分稅制，就是中央財政和地方財政怎么解決。我在溫哥華呆過一段時間，溫哥華政府一半的收入來自物業(yè)稅，甚至馬路上的停車稅都占市政府收入的3%，我們國家地方政府的收入主要來自土地出讓金，占財政收入的50%以上。如果不從體制、機(jī)制上解決這個問題，不從利益分配上調(diào)整，如果只靠24號文件，恐怕地方不一定執(zhí)行。征地農(nóng)民有意見，只給他們很少的土地補(bǔ)償金。這就涉及到土地制度改革和稅費(fèi)體系改革的問題。
【主持人】：實際上這是普遍的問題，我最近看了一個資料，有的城市小產(chǎn)權(quán)房屋占城市住房的40%。就像剛才劉會長說的，恐怕要從體制上徹底進(jìn)行改革。請白林教授談一談大學(xué)教授辦的設(shè)計公司和一般的設(shè)計公司有什么區(qū)別？
【白林】：這個問題提的特別好。我總想回答這個問題，其實我們做這個設(shè)計公司的時候，剛才我簡單講了一下，實際我們公司有三個清晰的目標(biāo)，第一，要做出最好的建筑，就是有思想的建筑；第二，要發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)頂級人才。中國很大，人很多，還是需要發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)。中國確實有很多優(yōu)秀的人才，因為中國人多。但是并沒有出現(xiàn)大師級的人物，不得不說這是教育的遺憾。原來我當(dāng)系主任為什么不干了？就是因為在教育理念上與學(xué)校有沖突。我自己做事務(wù)所本來是不承擔(dān)教學(xué)，大家做設(shè)計的都知道，在設(shè)計當(dāng)中要加入教學(xué)是很麻煩的；第三，對建筑設(shè)計作出理論性的貢獻(xiàn)。最終要清晰地告訴大家這是理論上的貢獻(xiàn)，我們在摸索也有一些想法，包括我們事務(wù)所招人都有特色，比如我們要求先做人，后做事再做建筑。我們招來的員工要寫五千字的內(nèi)容，寫自己的認(rèn)識，對社會的認(rèn)識和對建筑的認(rèn)識。我對所有的人都這樣講，有各種各樣的公司，在國外比如有黑幫做的公司，帶黑幫色彩。一般的公司帶一般色彩，如果是教授的話做的公司一定有學(xué)者的色彩，這樣才能拉動社會向前發(fā)展。在設(shè)計當(dāng)中我們也是這樣做的。
【主持人】：謝謝。最后兩分鐘留給最知名的建筑學(xué)前輩，我所尊敬的老師。同濟(jì)大學(xué)的陳秉釗教授。這個問題只能您來回答，國內(nèi)知名建筑都是外國人設(shè)計的，為什么中國人做不出來？是機(jī)制問題？還是水平問題？
【陳秉釗】：很抱歉，盡管我在建筑規(guī)劃學(xué)院，我主要從事的工作是規(guī)劃，建筑也有所涉及。國外很多單位進(jìn)入中國的建筑市場這是開放的結(jié)果，是好事?？赡苣撤N情況下，有一些領(lǐng)導(dǎo)在某種程度上過于崇拜國外的設(shè)計。所以有一些項目必須國際招標(biāo)，把中國的單位排斥在招標(biāo)范圍之外，我覺得這不正常的，應(yīng)該提供公平競爭的機(jī)會，讓國內(nèi)的建筑單位有機(jī)會參與競爭，這才是正常的。我覺得在座各位可能只有我一個人從事城市規(guī)劃，所以沒有提我這方面的問題。我倒是覺得借這個機(jī)會給房地產(chǎn)同行們做一點(diǎn)溝通，我覺得這一點(diǎn)很重要。我們搞城市規(guī)劃的人非常苦惱，政府要發(fā)展，要地，希望城市規(guī)劃的時候把土地規(guī)劃的大一點(diǎn)?？墒俏覀儑矣兄笜?biāo)，一個人的城市建設(shè)用地就是一百平方米，五十萬人口就是五十平方公里。我們絞盡腦汁想什么理由可以放大一點(diǎn)？封頂也不過每個人一百，大不起來。結(jié)果市長就要把人口規(guī)模做大一點(diǎn)，如果不是五十萬，是七十萬的人口土地就多了?？墒俏覀冊趺此阋膊荒軓奈迨f到七十萬?，F(xiàn)在中國城市土地控制越來越緊，我參加蘇州的戰(zhàn)略研究，蘇州按照前幾年的發(fā)展速度，蘇州可用地頂多維持五年。上個月我參加深圳的土地利用規(guī)劃，深圳土地利用規(guī)劃按照這幾年的發(fā)展速度，頂多維持五年，而且已經(jīng)透支了214平方公里，今后城市土地肯定越來越緊，這就涉及大開發(fā)公司房地產(chǎn)的問題，住宅是大部分，一百平平方米當(dāng)中大約30平方米是搞住宅的?？墒乾F(xiàn)在很多開發(fā)商總是希望把房子做大。我印象很深，上一次在三亞有一個開發(fā)商在會上說70%要90平米以下，我設(shè)計的時候就把兩套90平方米同一設(shè)計，兩套賣出去90，買到以后把墻打開就是180。我們的開發(fā)商這樣動腦筋鉆政治的控制，中國的土地維持不了多少年。去長沙一個開發(fā)商家里，他的房子是800平方米，只有四個人。他說我周末姐夫、姐姐、外甥都來，十三個人，人均61平方米。你這個樓盤肯定是最大的，他說我的樓盤最大的是1700，老二是1500，這些大房子誰來??？如果我們的開發(fā)商是這樣開發(fā)豪宅，一個房子占幾畝地，中國人均只有1.3畝地，一個富人就占了幾畝地，中國還要不要吃飯？所以中央的政策很清楚，希望廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商要從國家的利益，也從企業(yè)的利益出發(fā)，要賺錢，但是要賺良心錢，要有民族責(zé)任。
【主持人】：謝謝各位嘉賓。有請下面幾位嘉賓上臺：
香港內(nèi)地經(jīng)貿(mào)協(xié)會專業(yè)委員會主席，香港信和集團(tuán)物業(yè)管理部的馮國雄先生
昨天的物業(yè)論壇之后很多朋友提出一些問題，第一個問題提給從香港趕來的有些業(yè)主在家中會出現(xiàn)物品丟失現(xiàn)象，在香港是怎么處理的？
【馮國雄】：剛才主持人問的這個問題是，經(jīng)常碰到很多朋友在內(nèi)地做物業(yè)管理，在小區(qū)里面業(yè)主的東西被偷了，在香港的處理方法是怎么樣？物業(yè)管理公司會不會被起訴？在香港的做法是不一樣的，主要是按照《產(chǎn)權(quán)法》處理這些問題。法律要求是這樣，如果業(yè)主在家里的財產(chǎn)被偷，要證明物業(yè)管理公司有三個原因：第一，要證明物業(yè)管理公司有疏忽；第二，要證明物業(yè)管理公司跟業(yè)主有關(guān)系；第三，要證明業(yè)主有損失。如果要物業(yè)公司進(jìn)行賠償，要證明這三點(diǎn)，缺少一個都不行。第一個元素，物業(yè)公司有沒有疏忽是很難證明的。如果物業(yè)公司在小區(qū)的保安方面采取了一些措施，比如在大門進(jìn)口的時候有門禁系統(tǒng)，有保安在巡邏。如果物業(yè)公司能證明，這樣業(yè)主很難在法院證明物業(yè)公司有疏忽。第二個元素，業(yè)主要證明物業(yè)公司跟他有關(guān)系，這是比較容易證明的。因為物業(yè)管理公司肯定對業(yè)主有照顧、保護(hù)、管理的責(zé)任。第三個元素，要證明自己有損失，如果家里的財物被偷肯定可以證明。如果第一個元素不能證明，法院不會要求物業(yè)公司賠償。香港是按照這個方法去做。
【主持人】：下面有一個問題，現(xiàn)在在房地產(chǎn)市場有很多矛盾，比如開發(fā)商和業(yè)主的矛盾，開發(fā)商和物業(yè)的矛盾，業(yè)主和物業(yè)的矛盾，最終的焦點(diǎn)都在物業(yè)身上。這種問題能夠怎么樣解決？這個問題留給楊部長。
【楊慎】：根本問題要通過立法來解決?，F(xiàn)在自上而下政企不分的體制，小區(qū)在某種程度上是政府，企業(yè)是企業(yè)，政府、企業(yè)、社會三種組織在一起任何問題都解決不了，問題是在法律上沒有嚴(yán)格的區(qū)分，沒有規(guī)定。只有法律上規(guī)范，這個問題才能解決，這是唯一出路。
【主持人】：有人提現(xiàn)在保安的問題也比較突出，保安應(yīng)該是保護(hù)業(yè)主的安全，現(xiàn)在往往見注報端的是引狼入室。下面請來自香港的袁先生來解釋香港是怎么處理這個問題的？
【袁先生】：香港的法律是這樣，所有從事保安工作的人都要有個人牌照，起碼要進(jìn)行16個小時的培訓(xùn)課程，然后進(jìn)行考試。個人考試通過以后到警察部門登記，登記時還要調(diào)查這個人從前有沒有犯罪，如果有犯罪紀(jì)錄不會批準(zhǔn)保安牌照。如果拿下保安牌照要交費(fèi)。這個保安才可以申請在香港做保安工作。這個保安牌的有效期是五年，五年之后要重新申請。香港很清楚保安有沒有牌照，香港的警察可以到物業(yè)進(jìn)行巡邏，他可以詢問一個保安有沒有保安證。對保安行業(yè)的監(jiān)管工作可以起到規(guī)范作用。在內(nèi)地未來可以向這個方向發(fā)展，保安行業(yè)和物業(yè)管理要進(jìn)行接軌。保安這個行業(yè)在美國、英國是大學(xué)里面的本科課程，不是很簡單，因為保安里面也有很多專業(yè)。不要把保安看成是不重要的行業(yè)，對行業(yè)要專業(yè)化發(fā)展，在專科的大學(xué)里面進(jìn)行規(guī)范化，提升整個行業(yè)的專業(yè)水平。謝謝。
【主持人】：現(xiàn)在大陸實行小區(qū)物業(yè)管理的費(fèi)用比較高，臺灣可能是業(yè)主自己來管理，可能費(fèi)用會低很多？您對這個問題怎么看，它在大陸會不會實行？
【黃安永】：很高興來參加這個論壇。這個問題也涉及到新一代領(lǐng)導(dǎo)人構(gòu)建和諧社會的重要性。應(yīng)該看一看《物權(quán)法》，已經(jīng)明確提出購買業(yè)主的主導(dǎo)權(quán)在他那里，他可以實行自主管理，也可以請專業(yè)公司進(jìn)行管理，也可以委托有職業(yè)資質(zhì)的個人進(jìn)行方案策劃管理。這是《物權(quán)法》給所有購房者的權(quán)利。至于出現(xiàn)的矛盾，其他我們國家的法律已經(jīng)很完備了，我們有《物業(yè)管理條例》，有《物權(quán)法》的幫助，房地產(chǎn)商不能再侵犯業(yè)主的權(quán)利，比如綠地、車庫等等問題。關(guān)鍵是要系統(tǒng)的策劃，不要把物業(yè)管理當(dāng)做簡單的工作。我昨天在講課當(dāng)中有一句話，物業(yè)管理在房地產(chǎn)的競爭時期起到意想不到的創(chuàng)品牌、提高服務(wù)質(zhì)量的問題。以服務(wù)競爭為前提，物業(yè)就起到這個作用。好多開發(fā)商，忽略了前面，僅僅是以成立公司來代表物業(yè)是不行的，還要更多地理順關(guān)系，這樣品牌才有更好的體現(xiàn)，包括大家熟知的國內(nèi)的萬科為什么有良好的物業(yè)。以及剛才兩位來自香港的朋友也提到這個問題。愿地產(chǎn)商和物業(yè)有良好的互動，有良好的結(jié)果，有好的品牌。謝謝大家！
【主持人】：最近媒體對物業(yè)的曝光情況很多，想問一問劉會長對這個問題的看法。
【劉維新】：我同意黃教授提的問題，現(xiàn)在《物權(quán)法》出臺以后為物業(yè)管理奠定了深厚的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在中國的物業(yè)管理公司就是物業(yè)公司大部分是房地產(chǎn)公司派生出來的，物權(quán)法規(guī)定業(yè)主有權(quán)自己成立、自己選擇物業(yè)公司?，F(xiàn)在物業(yè)公司的發(fā)展趨勢是要在業(yè)主當(dāng)中取得信任。現(xiàn)在矛盾比較突出關(guān)鍵是服務(wù)質(zhì)量不夠，各有各的想法。業(yè)主是從過去的福利制來考慮，不愿意交稅。另外物業(yè)公司服務(wù)部到位是矛盾的焦點(diǎn)。《物權(quán)法》出臺以后會逐步解決這個問題。
【主持人】：下面一個問題問陳院長，現(xiàn)在做營銷的時候都是先營銷把房子賣出去，老百姓住進(jìn)去以后會發(fā)現(xiàn)有很多的問題，物業(yè)的問題才體現(xiàn)出來。陳會長怎么看待這個問題？能不能把物業(yè)管理作為營銷開始了前端進(jìn)行？
【陳國慶】：我講兩點(diǎn)。第一，物業(yè)管理市場處在承前啟后的過程當(dāng)中，中國的物業(yè)管理發(fā)展比較快，從1997年到現(xiàn)在為止也不過十年的時間?，F(xiàn)在已經(jīng)有《物權(quán)法》作為參照的范本，但是我認(rèn)為這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。其實從2000年初期開始，深圳很多物業(yè)管理專家起草《物業(yè)管理法》，但是到今天為止沒有出，大家多少有一些遺憾。我認(rèn)為物業(yè)管理要做好一定有行業(yè)比較權(quán)威的法律作為指導(dǎo)。我希望《中華人民共和國物業(yè)管理法》早一點(diǎn)出臺，這樣我們的行業(yè)才能健全。
第二，昨天在物業(yè)管理的峰會上講課的時候談到，現(xiàn)在做營銷的人一定要把物業(yè)管理放在最前端。我們都知道物業(yè)管理是售后服務(wù)體系，但是這是過去，在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天的時候，我們應(yīng)該把物業(yè)管理作為售服務(wù)。打造中國房地產(chǎn)地產(chǎn)營銷的品牌通道，最近報紙在報道中介行業(yè)紛紛倒閉，為什么？中介公司沒有辦法生存?，F(xiàn)在很多中介經(jīng)紀(jì)公司還是老一套。今天，要想把房屋中介行業(yè)做好，可以把房子賣好，一定要給所有的物業(yè)導(dǎo)入一套比較先進(jìn)的售后服務(wù)體系，也就是物業(yè)管理體系要放在前面。萬科的房子為什么賣得那么好？可以實現(xiàn)400億的利潤？毫無疑問萬科不是物業(yè)做得好，我認(rèn)為很多的物業(yè)公司可以超過它，而是它的物業(yè)管理是一流的。兩者之間進(jìn)行相加可以得到很好的利益。在這里呼吁，所有的中介代理公司要學(xué)一學(xué)物業(yè)管理。昨天黑龍江的一個物業(yè)公司的老總帶了一批人來這里聽課，如果這種公司可以中介公司對接的話市場可以做得很好。謝謝大家。
【主持人】：物業(yè)管理公司的代表趙總也在這里，現(xiàn)在什么都漲價，房價也漲，物價漲，物業(yè)管理費(fèi)不漲，現(xiàn)在提到安居房、平價房的管理費(fèi)只有4.5，很多物業(yè)管理公司處虧損的邊緣，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么生存？
【趙昀】：我覺得做物業(yè)應(yīng)該有所為，有落不為。現(xiàn)在新的《勞動合同法》出臺，所有的員工都必須買社保，社保是按照社會平均工資來買。物業(yè)管理不管怎么說還是勞動密集型行業(yè)。我們曾經(jīng)初步計算了，在2008年物業(yè)管理的人力成本將上升30－35%。面對這種情況，怎么辦？要分內(nèi)外兩塊。第一，做事情是靠人做，最關(guān)鍵的是組織結(jié)構(gòu)好不好。組織結(jié)構(gòu)必須是簡約的。我曾經(jīng)做過三個上市公司，我去了時候營業(yè)面積不過五十個平方米，居然有十四個部門，做什么事情都很難，每一個部門都要批一下，這樣人力成本和行政成本肯定高，這種成本不是直接用于生產(chǎn)和服務(wù)的，可以剔除掉。第二個非常關(guān)鍵的，就是服務(wù)流程必須有效。我剛才跟高總說做設(shè)計師要關(guān)注很多內(nèi)容，實際做物業(yè)管理服務(wù)也是設(shè)計。我跟很多開發(fā)商溝通的時候他們讓我做物業(yè)管理方案，我跟他們要實際調(diào)查，我說我都不知道為誰服務(wù)，怎么制定出有效的服務(wù)流程？說很難聽的話安居房和廉租房，很有可能不需要推出家政服務(wù)。如果設(shè)計家政服務(wù)的話，肯定會增加無效的人力成本。所以說流程要設(shè)計的是有效的。第三，也是物業(yè)管理經(jīng)常產(chǎn)生的誤區(qū)，員工應(yīng)該是穩(wěn)定而且是熟練的?，F(xiàn)在新的《勞動合同法》出臺以后，連續(xù)簽兩次合同就是無固定期限合同。這種情況下，如果員工不熟練，員工總是在流動，對公司影響非常大。根據(jù)國際上服務(wù)性行業(yè)的規(guī)范，服務(wù)行業(yè)的員工年流動量不能超過6%?，F(xiàn)在很多物業(yè)管理公司也年度計劃時末位淘汰每年達(dá)到10%，對外部來說，其實我們是做服務(wù)自人員，我們不能強(qiáng)制性讓顧客消費(fèi)。應(yīng)該有一種意識去引導(dǎo)顧客消費(fèi)或者是引導(dǎo)顧客的生活，這樣就能把市場區(qū)分成高端和低端。所有的企業(yè)要有所為，有所不為，市場占有應(yīng)該是有效的，而不是盲目的占有。因為市場是歷練出來的，如果這個價錢沒人做，誰都不做，市場價位自然會提高了。所以我們說對于人力成本的控制，不單純是要克扣員工，也不能單純地向業(yè)主收取管理費(fèi)，要內(nèi)外兼收。這是我要的。
【主持人】：最后一個問題給高志先生，您對北京市區(qū)和郊區(qū)的住宅設(shè)計怎么看？今后的發(fā)展方向如何？
【高志】：我覺得物業(yè)管理就三句話，第一句話說的難聽，大家不要介意，叫“屁股擦干凈了” 了嗎？物業(yè)管理為什么出現(xiàn)這么多問題？是因為開發(fā)商朋友做完了項目，業(yè)主入住以后，這個項目還有太多的工程問題沒有解決。要找職業(yè)的公司誰去“擦屁股”？
第二句話，掙錢了嗎？我在美國和加拿大住了很多年，我們住的那個地方一百多個國家就三個物業(yè)公司的人管理，這個人掙多少錢？一個月四千美金。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的藍(lán)領(lǐng)，我們一個物業(yè)管理公司的人掙多少錢？八百塊錢，連抽煙都不夠。剛才這位先生講要提高人員素質(zhì)，這是對的。
第三，設(shè)計。物業(yè)管理是建設(shè)在設(shè)計平臺的基礎(chǔ)上，在做這個樓的時候有沒有提供后勤通道和垃圾處理設(shè)備，有沒有提供垃圾間、有沒有提供中水處理系統(tǒng)？如果有專門的值班室就不用住酒店，也可以降低成本。這是非常系統(tǒng)的問題。
“屁股擦干凈”了嗎？掙錢了嗎？設(shè)計了嗎？解決了這三個問題才能解決態(tài)度問題。
郊區(qū)化發(fā)展是所有國際大城市都面臨的問題，這不單是北京?？纯礀|京、巴黎、紐約，都如此。郊區(qū)化是必然的趨勢，沒有辦法阻擋。中國有世界上最多的人，中國未來的發(fā)展肯定是向墨西哥、巴西一樣走同樣的路子。我總是說不要總和美國比，就看巴黎、墨西哥這金磚四國，在早期工業(yè)革命的時候，資本積累殘酷的時候，唯一的路子就是惡化大城市的環(huán)境，拼命向大城市涌入，擠到一定程度，西方國家已經(jīng)開始疏散中心城區(qū)人口。在有資金長期支持的情況下，如果現(xiàn)在誰能夠在城市郊區(qū)有意識地做這種復(fù)合社區(qū)，將來誰將得天下。大城市的市中心，在國外早就是空心化了。美國搞新都市主義也是為了把有錢人留在城里。我覺得郊區(qū)的附近是有前途的，前途是有很好的盈利體系。如果有這方面的問題愿意跟我討論，我歡迎。謝謝各位！
【主持人】：由于時間的關(guān)系，今天上午的中國房地產(chǎn)年會暨中國品牌地產(chǎn)商務(wù)節(jié)高端對話只能就此結(jié)束。下次再會！感謝各位！
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